روابط موجر و مستأجر
مقدمه:
عصر ما عصر دقت و محاسبه است عصری كه در آن تصمیم گرفته نمی شود مگر بر اساس تحقیق كامل. داستان روابط موجر و مستأجر، قصه ای تقریبا قدیمی است. از دیر زمان موجران در پی آن بوده اند كه با تخلیه ملكشان آن را به قیمت بیشتر اجاره دهند و مستأجران نیز همیشه می خواسته اند كه اجاره بهای كمتری بپردازند و در جای خود باقی بمانند.
ماجرای اجاره محلهای كسب و كار پیچیدگی دو چندان داشته است. چیزی به اسم سر قفلی و پدیده ای به نام «حق كسب و پیشه و تجارت» در رابطه موجر و مستأجر محل كسب وجود داشته(و دارد) كه عمق اختلافات این دو را بیشتر می كرده (ومی‌كند).
اصل در عقد اجاره این است كه مستأجر با پایان یافتن مدت اجاره محل را تخلیه كند و به موجر تحویل دهد. اما تا آنجا كه می دانیم هرگز قضیه به این سادگی نبوده است. همیشه دولتها ناچار بوده اند در میان این دو نقش«تعدیل كننده» و داور را بازی كنند. اینكه چرا چنین شده، می تواند موضوع یك بررسی اقتصادی- اجتماعی جدی باشد. شاید ساختار طبقات اجتماعی در كشور ما و نحوه تقسیم ثروت همواره تقاضای مسكن و محل كار استیجاری را نسبت به عرضه آن ایجاب می كرده و شاید لا اقل در شهرهای بزرگ و متوسط بیشتر مردم در شرایطی از جهت مالی قرار نداشته اند كه مالك محل سكونت یا كسب خود باشند. به هر حال سیاستگذاری های دولتها در این زمینه از سیاست تحدید حقوق مالكین شروع شده و به تدریج به آزاد سازی روابط و تبعیت از اقتصاد بازار آزاد گرایش یافته است. توصیه اكثر حقوقدانان به مردم این است كه پیش از برقراری رابطه استیجاری- به ویژه در محلهای كسب و كار حتما با وكیل خود مشورت كنند، خواه موجر باشند و خواه مستأجر چون چه بسا ضرر احتمالی غیرقابل جبران باشد و در این جا قابل ذكر است كه وجدان تنها محكمه ای است كه احتیاج به قاضی و دادگاه ندارد.
1-تعریف اجاره
اجر به معنی مزد، ثواب و پاداش كه در مقابل عمل نیك به انسان می رسد، اجیر كسی است كه در مقابل مزد كار می كند. استیجار بابت استفعای و به معنای مزد گرفتن است و در لغت اجاره به معنای كرایه دادن، در اختیار گذاشتن، پناه دادن، امان دادن و رهانیدن آمده است و اجاره بها مالی است كه مستأجر به موجر می دهد و اصطلاحا عقدی است برای واگذاری منافع در مقابل عوض معین.
اجاره یعنی چه؟
ماده 466 قانون مدنی می گوید:
» اجاره عقدی است كه به موجب آن مستأجر مالك منافع عین مستأجره می شود. اجاره دهنده را موجر و اجاره كننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره گویند.«
در حقوق مدنی نیز چنین تعریف شده كه اجاره عبارت است از تملك منفعت بعوض معلوم. اجاره مانند بیع از عقد (تملكی معرض می باشند با این فرق كه مورد بیع عین ممكن است و مورد اجاره منفعت. ممكن است گفته شود اجاره در حیقیقت تسلیط مستأجر است بر عین برای انتفاع از آن بعوض معلوم. تملكی بودن عقد اجاره در صورتیست كه مورد آن، منفعت عین خارجی باشد، زیرا در این صورت است كه به وسیله عقد، منفعت بملكیت مستأجر انتقال می یابد و الا هرگاه مورد اجاره، منفعت كلی باشد.
اجاره مانند بیع یكی از عقود معینه است و علاوه بر شرایط اساسی برای صحت معامله كه قانون در ماده »190« بیان نموده دارای شرایط مختصه است كه با اجتماع آنها عقد اجاره محقق می شود.
عقد عبارت است از اینكه یك یا چند نفر در مقابل یك یا چند نفر دیگر تعهد بر امری نمایند و مورد قبول آنها باشد. (ماده 238 ق.م) (منفعت) عبارت از فایده و حاصل هر چیز پس منفعت خانه(زمین و بنای روی آن) آن است كه در آن سكونت و زندگی كنند.
اجاره عقد است و طبق ماده (191) ق.م عقد محقق می شود توجیه انشاء بشرط مقرون بودن به چیزیكه دلالت بر قصد كند و آن چیز نوعا لفظ است. عقد مزبور بوسیله ایجاب از طرف موجر و قبول از طرف مستأجر محقق می شود. ممكن است اجاره به وسیله داد وستد نیز محقق شود كه آنرا اجاره معاطاتی گویند.
قانون مدنی پس از تعریف عقد در سه مبحث با عناوین » اجاره اشیاء، اجاره حیوانات و اجاره اشخاص مقرراتی را تدوین كرده به همین جهت نیز در ماده 467 ق.م آمده :» مورد اجاره ممكن است اشیاء، حیوان یا انسان باشد«
در كتاب شریف شرح دوعه عقد اجاره را چنین تعریف نموده كه:» الاجاره، هی العقد علی تملك المنفعه المعلومه بعوض معلوم« یعنی اجاره عبارت است از عقدی كه متعلقش، تملك منفعت معلوم در مقابل عوض معلوم باشد.
در كلام فقهاء مشابه تعریف فوق آمده كه :» الاجاره عقد علی المنافع بعوض« یعنی اجاره در شرع مقدس عبارت است از تملك منفعت خاص به عوض معلوم و ماهیت آن نقل منافع است با بقاء اصل مال.
عقد اجاره اشیاء عبارت است از عقدی كه به موجب آن مؤجر ملتزم می شود لنتفاع مستأجر را نسبت به مورد اجاره برای مدت معین با اجاره بهای معین فراهم نماید.
اجاره مانند بیع از عقود تملكی معوض است با این فرق كه موضوع عقد بیع عین مال است ولی موضوع عقد اجاره، مافع مال استبه همبن جهت برخی از شارعین قانون مدنی مبادرت به تعریف عقد اجاره نموده اند مانند » اجاره عقدی است كه به موجب آن احد طرفین منافع عین مستأجره را در مقابل عوض معلوم و برای مدت معینی به
طرف دیگر تملیك می كند.
2- خصوصیات ویژگیهای عقد اجاره:
1 معاوضی بودن عقد اجاره
اجاره عقدی است معوض، زیرا موجر در قبال انتفاع و استفاده مستأجر از مورد اجاره عوض معینی را دریافت می كند و در تعریف اجاره نیز گفتیم تملیك در برابر عوض معین برای مدت مشخصی است، عوض كه اجاره بها نامیده می شود در حقیقت، از عناصر اصلی عقد اجاره است. وجه تمایز عقد اجاره با عقد عاریه در این مطلب است هر چند هر دو تملیك منفعت است، ولی اجاره تملیك منفعت است با عوض، عاریه، تملیك منفعت بدون عوض است. یعنی در واقع، اصل در اجاره معوض بودن است و اصل در عاریه، بر غیر معوض و تبرعی بودن است، البته در عقد عاریه نیز می تواند شرط عوض نمود، همچنین وجه تمایز عقد اجاره با عقد هبه منافع نیز در همین ویژگی است. به هر حال، عدم تعیین اجاره یا تراضی مبنی بر اینكه در عقد اجاره، اجاره بها نباشد یا بدون عوض بوده باشد موجب بطلان عقد اجاره است. البته لازم نیست اجاره بها حتما مقداری وجه یا پول باشد، ممكن است منفعت مال یا وجود حق و یا دین بوده باشد. معهذا، عوضی را كه طرفین در باره اجاره اشیاء نسبت به آن توافق و تراضی می نمایند در اصطلاح اجرت المسمی یا اجاره بها گویند و در خصوص اجاره اشخاص به آن اجرت اطلاق می شود، در واقع اجرت المسمی رشد قراردادی دارد لیكن اگر شخص بدون اذن و انعقاد قرارداد از ملك دیگری استفاده نماید یا منافع آنرا از بین ببرد می بایست اجرت المثل، یعنی اجاره امثال و نظایر آنرا پرداخت كند. كه بعنوان بدل استنفاء یا تقویت منافع خواهد بود.
2-تملیكی بودن عقد اجاره:
اجاره تملیك منفعت است، یعنی مستأجر به محض انعقاد صحیح عقد اجاره مالك منافع عین مستأجره در مدت اجاره می گردد. تفاوت بین حق انتفاع در همین معناست كه در حق انتفاع، صاحب حق انتفاع، مالك موضوع حق انتفاع نمی گردد و اثر حق انتفاع انتزاع و جدا كردن منفعت از عین نیست و صاحب حق انتفاع فقط حق بهره برداری و استفاده ار منافع آنرا داراست، حال آنكه مستأجر در عقد اجاره مالك منافع مورد اجاره می گردد و به محض انعقاد عقد اجاره، منافع از ملكیت مالك عین خارج و به ملكیت مستأجر در می آید و در حقیقت در این دو حالت مالك پیدا می كند: یكی مالك عین و دیگری، مالك منافع.
3-رضائی بودن عقد اجاره:
عقود را به دو دسته كلی رضائی و عینی تقسیم می كنند. عقود عینی، آن دسته از عقودی است كه به صرف ایجاب و قبول واقع نمی شود بلكه احتیاج به امر دیگری دارد، به عبارت دیگر برای انعقاد و صحت آن محتاج به شكل مخصوص یا شرط خاصی است. عقودی را كه علاوه بر ایجاب و قبول نیازمند به قبض نیز می باشد ، را عقد عینی گویند و عقود رضایی آن دسته از عقودی است كه به صرف ایجاب و قبول محقق می گردد و قبض و اقباض و تسلیم و تسلم از شرایط صحت آن نیست بلكه از الزامات و تعهدات ناشی از عقد است. اصل در فقه امامیه و حقوق مدنی بر رضائی بودن عقود است و عینی بودن بر خلاف اصل است، به همین جهت قانونگذار عقود عینی را بر شمرده كه عبارتند از رهن، هبه، بیع صرف، حبس اعم از عمری و رقبتی و سكنی و بنا بر نظر غیر مشهور، وقف از عقود عینی محسوب است و سایر عقود از جمله عقود رضائی اند به همین جهت در ماده 47 ق.م آمده است:» در حبس اعم از عمری و غیره قبض شرط است یا در ماده 798 ق.م آمده است:» هبه واقع نمی شود مگر با قبول و قبض كسی كه به وی هبه شده است یا در ماده 772 ق. م در خصوص رهن مقرر داشته:» مال مرهون باید به قبض مرتهن یا به تصرف كسی كه بین طرفین معین می گردد، داده شود ولی استمرار قبض شرط صحت معامله نیست.
بنابراین، با التفات بر اینكه شكل یا شرط خاصی را جهت اجاره از قبیل قبض و اقباض را شرط صحت عقد اجاره ندانسته، لذا عقد جزء عقود رضایی محسوب و به صرف ایجاب و قبول محقق می گردد و تسلیم مورد اجاره به مستأجر و پرداخت اجاره بها از تعهدات حاصل و ناشی از عقود اجاره محسوب است نه از شرایط تحقق و صحت آن.
4-لازم بودن عقد اجاره:
عقد اجاره همانند عقد بیع جزء عقود لازم است، یعنی هیچ یك از طرفین عقد حق بر هم زدن و مسخ آنرا ندارد مگر در موارد معینه، از عقد اجاره به فوت یا جنون یكی از طرفین عقد منفسخ نمی گردد در مدت اجاره هیچ یك از مؤجر و مستأجر نمی‌تواند آنرا یك جانبه بر هم بزند یا مسخ كند، البته در اقاله یا تفاسخ، یعنی بر هم زدن عقد با توافق و تراضی یكدیگر نیست.
5-موقتی بودن عقد اجاره:
منظور از موقتی بودن عقد اجاره این است كه تملك منافع محدود به مدت معین است به همبن مناسبت در ماده 468 ق.م آمده است كه » در اجاره اشیاء به مدت اجاره باید معین شود و الا اجاره باطل است«
تعیین مدت اجاره از این جهت اهمیت دارد كه هرگاه منفعت مال بطور دائم به دیگری واگذار شود دیگر مالكیت عین مصداق و ظهور خارجی پیدا نمی كند. بلكه دیگر اینكه تعیین مدت اجاره همیشه به وسیله طول مدت زمان نیست ممكن است به واسطه تعیین مسافت یا مقصد و هدفی بوده باشد.
البته در مواقعی قانونگذار حتی پس از انقضاء اجاره، استمرار و ادامه رابطه استیجاری را پیش بینی كرده است: یكی در خصوص اعمال عسر و حرج و دیگر در خصوص اماكن تجاری و محل كسب است كه حتی پس از انقضاء مدت اجاره تخلیه این اماكن تابع شرایط و تشریفات خاص مانند اینكه اگر مالك بخواهد تخلیه كند باید نیاز شخصی خود را ثابت كند یا در مواردی با اثبات تخلفات مستأجر امكان تخلیه است مانند انتقال مورد اجاره به غیر یا تغییر شغل یا عدم پرداخت اجور و یا تعدی و تفریط كه بطور عمده، این مقررات مبتنی بر احكام ثانویه است.
6-ایجابی بودن تعهد حاصل از عقد اجاره:
عقود از حیث ماهیت ممكن ایجابی و یا سلبی و یا اینكه گاه ایجابی و گاه سلبی باشند. مقصود از عقود ایجابی، عقود هستند كه تأثیر آنها بر حسب انشاء ایجاد تعهد متقابل یا ایجاد التزام متقابل نماید خواه مبادله هم در آن باشد مانند بیع و اجاره خواه نباشد مانند نكاح كه زوجین در مقابل هم فقط تعهداتی دارند. به عبارت دیگر از عقد اجاره از جانب موجر تعهد ایجابی حاصل می شوند نه سلبی.
7-تدریجی بودن عقد اجاره:
عقد تدریجی در مقابل عقد غیر تدریجی یا عقد فوری استعمال می شود. عقد فوری عقدی كه نتیجه آن بلافاصله پس از ایجاب و قبول حاصل می گردد و تعهد طرفین به اجزاء زمان بستگی ندارد. مانند عقد بیع كه مالكیت بایع نسبت به ثمن و مالكیت مشتری نسبت به مبیع بی درنگ از انعقاد عقد تحقق می یابد ولی در عقد اجاره چنین نیست و تعهدات ناشی از آن به اجزاء زمان بستگی دارد به همین جهت عقد اجاره را عقد مستمر گویند.
8-شخصی بودن تعهد حاصل از عقد اجاره:
عقد اجاره بر خلاف عقد بیع ایجاد التزام و تعهد شخصی بین مؤجر و مستأجر ایجاد می كند كه متعلق آن منافع عین معینی است بر خلاف بیع كه حق عینی ایجاد می كند یا به عبارت دیگر، حق حاصل از عقد اجاره تا انقضای مدت پا بر جاست ولی حق حاصل از بیع بلافاصله پس از تحقق تمام می شود كه منظور از شخصی بودن در مقابل عینی بودن است یا به عبارت دیگر بیان آخری حق دینی در مقابل حق عینی است زیرا تملیك حاصل از عقد اجاره ظهور خارجی تملك حاصل از عقد بیع ندارد به همین جهت عقد اجاره را عقد تعاهدی گویند.
3-طرفین عقد اجاره:
اجاره عقدی است معوض و دارای دو طرف و دو مورد می باشد كه عوضین هستند: 1-طرفین عقد-طبق ماده 466 ق.م در اجاره اشیاء و حیوان، اجاره دهنده را موجر و اجاره كننده را مستأجر گویند و در اجاره اشخاص كسی كه منافع خود را اجاره می دهد اجیر و كسیكه اجاره می كند اجاره اشیاء و حیوان، مستءجر می نامند.
طرفین عقد باید دارای اهلیت برای مفامله یعنی بالغ ، عاقل یا رشید باشند، زیرا اهلیت طبق ماده 190ق.م شرط اساسی برای صحت هر معامله است طبق ماده 212 ق.م » معامله با اشخاصی كه بالغ یا عاقل نیستند بواسطه عدم اهلیت باطل است« و محجور نمی تواند در اموال خود تصرفاتی بنماید همچنینكه نمی تواند تعهد كند و عقد اجاره موجب انتقال منفعت و یا تعهد است. سفیه( غیر رشید) اگر چه طبق ماده (1214) معاملات و تصرفات او در اموال خود نافذ نمی باشد ولی می تواند اجیر خاص شود، زیرا انسان از اموال او بشمار نمی رود و مخصوصا هر گاه كارگر عادی و معمولی نباشد.
مفلس ورشكسته می تواند مستأجر واقع شود همچانكه می تواند قرض بنماید زیرا مال الاجاره را او بعهده می گیرد و موجر برای مطالبه آن در ردیف غرماء واقع نمی‌شود تا افلاس و ورشكستگی مانع باشد و چنانكه در مورد غیر رشید گذشت مفلس و ورشكسته می تواند اجیر شود زیرا منفعت انسان از اموال او نمی باشد و متعلق حق طلبكاران قرار نگرفته است.
در انعقاد اجاره بوسیله نماینده موجر
همچنانكه عقد اجاره بوسیله شخص موجر یا مستأجر منعقد می گردد ممكن است
به وسیله نماینده او واقع شود-نماینده خواه قانونی باشد مانند ولی یا قیم و خواه قراردادی مانند وكیل در حدود اختیاراتی كه دارد می تواند ملكی را با اجاره واگذار نماید و چنانكه از حدود اختیارات خود تجاوز كند اجاره صحیح نخواهد بود، زیرا نمایندگی آنان در حدود اختیاراتی است كه از طرف موكل به آنان داده شده است ماده 499 ق.م می گوید: » هرگاه متولی با ملاحظه صرفه وقف مال موقوفه را اجاره دهد او اجاره باطل نمی شود.«
و در صورتیكه متولی صرفه و صلاح موقوفه را از حیث مدت و مقدار مال الاجاره و شرایط دیگر رعایت ننماید عقد اجاره باطل خواهد بود و هر یك از موقوف علیهم یا ناظر و متولی كه اجاره داده است می تواند با اثبات این امر از دادگاه اعلام بطلان اجاره را بخواهد و همچنین است در وكالت هرگاه وكیل در اجاره دادن مال موكل از حدود احتیارات خود تجاوز نماید چنانكه كمتر از اجرت المثل اجاره دهد موكل و وارث او می تواند با اثبات این امر از دادگاه درخواست بطلان اجاره را بنماید. همین جهت است كه ولی و قیم هرگاه ملك مولی علیه را اجاره دهد اجاره مزبور تا زمان رشد مولی علیه صحیح می باشد و پس از آن و منوط به اجازه اوست اگر چه ولی و قیم رعایت مولی علیه را نیز نموده باشد زیرا اختیارات قانونی ولی و قیم فقط تا زمان رشد مولی علیه ادامه دارد، مورد مزبور را نمی تواند با متولی قیاس نموده زیرا در مورد ولایت و قیومیت مقام نمایندگی قانونی در اثر رشد زایل می گردد بخلاف مقام تولیت كه تابع وجود موقوفه است و متولی در اثر فوت تغییر می نماید و تولیت متولی بعدی ادامه تولیت متولی قبلی است همچنانكه ممكن است قیم در مدت محجوریت تغییر كند.
2-عوضین یا دو مورد عقد
عقد اجاره مانند بیع، معوض و دارای دو مورد است كه یكی مورد اجاره و دیگری عوض منافع می باشد:
اول-مورد اجاره-مورد اجاره كه موضوع عقد قرار می گیرد بر دو قسم است. الف)منفعت-چنانكه كسی خانه خود را برای شش ماه به دیگری اجاره می دهد و یا اتومبیل سواری برای مسافرت كرایه نماید و چون منفعت در وجود تابع عین می‌باشد، مالی كه منفعت آن مورد اجاره قرار می گیرد عین مستأجره می گویند.
منفعت عبارت است از وضعیتی كه در عین مال نهفته است و می تواند به این اعتبار، مورد عقد و انتقال قرار گیرد. منافع تدریجی الحصول می باشد و آنات آن، گاه پیدایش یافته و بلافاصله معدوم می گردد چنانكه پیدایش آنات بعد مترتب بر نیستی آنات قبل است و اثری از خود باقی نمی گذارد مانند سكونت خانه، سواری اسب و گاه دیگر آنات متراكم شده مجسم می گردد و در خارج بصورت عین ظاهر می شود مانند میوه درخت در اجاره باغ و یا صورت بنا در اجاره اجیر و كارگر.
ب-عمل-چنانچه كسی ساختمان خانه خود را طبق نقشه تریسمی به دیگری مقاطعه دهد خواه مباشرت اجیر را عقد یا شرط كند و یا مطلق گذارد در مورد مزبور اجاره عقدی است عهدی و اجیر تعهد می نماید كه عمل معین رل برای مستأجر انجام دهد.
4-انواع اجاره:
اجاره در قانون مدنی ایران به اعتبار موضوع به سه دسته تقسیم شده است:
الف.اشیاء ب.اشخاص ج.حیوانات
در عمل اجاره اشخاص و حیوانات از شمول قواعد اجاره خارج شده است، مع ذلك گاه ممكن است قراردادی مخلوطی از اجاره اشیاء و اشخاص واقع شود، به نحوی كه تشحیص قواعد حاكم بر آن مشكل می گردد مانند استفاده از امتیاز تلفن و برق و گاز و غیره امروزه آنچه تحت عنوان اجاره مطرح می گردد اختصاص به اجاره اشیاء دارد كه خود دارای انواعی است:
الف- اجاره اماكن مسكونی
ب-اجاره اماكن تجاری
ج-اجاره اماكن اداری
د-اجاره اماكن سازمانی
ه-اجاره دكه های روزنامه فروشی ها و دكه های موجود در فروشگاههای بزرگ و ترمینال ها.
اجاره اشیاء از جهت موضوع و شیء مورد اجاره( عین مستأجره) نیز به اقسامی تقسیم می شود كه عبارتند از:
الف-اجاره غیر منقول
ب-اجاره منقول
ج-اجاره حقوق عینی
د-اجاره حقوق دینی
ه-اجاره حقوق معنوی
و-اجاره حقوقی كه حق ملكیت بر آن مشتمل می گردد.
5-وظایف طرفین قرارداد اجاره به شرط تملك:
هریك از طرفین عقد چه در حقوق ایران و چه در حقوق انگلیس دارای وظایفی هستند كه قانون بر عهده آنها گذاشته است تا این عقد به نحو صحت واقع شود و منظوری كه قانونگذار از ایجاد این قرارداد داشته است حاصل شود و همچنین حقوق طرفین قراداد و اشخاص ثالث به نحو مطلوبی تضمین شود، و الا طرفین با گذاشتن شروطی باعث جلوگیری از حصول این اهداف می شوند.
5-وظایف مالك در حقوق ایران
در حقوق ایران مالك(موجر) در برابر مستأجر دارای تعهداتی است كه باید آنها را انجام دهد تا عقد اجاره و به شرط تملیك به نحو صحیح انجام شده باشد و گرنه ممكن است به هیچ وجه نتوانیم به هدفی كه قانونگذار بوده است دست پیدا كنیم.